Sabado, 22 de Febrero de 2020
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ECONOMÍA

¿Burbuja inmobiliaria en México?

Por: MBA. Ramón Arturo García Miró
Máster en dirección de empresas por el IPADE (MEDE) con especialidad en finanzas. Director occidente STRATEGA Consultores
linkedin.com/in/MBA-RAGM

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En los últimos tres años, según registros de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), hemos observado un encarecimiento de la vivienda en México que ronda el 50% y se espera que este año aumente entre 9 y 15%. No puedo evitar preguntarme: ¿con base en qué? Es casi seguro que un aumento en la demanda, no; ¿inflación? Algo tiene que ver. ¿Plusvalía real? Me atrevo a decir que tampoco. Entonces, ¿qué empuja a los precios a seguir subiendo?

Hay dos variables importantes que pueden ayudarnos a entender qué llevó a los precios hasta este punto. La primera fue parte de la política monetaria expansiva del Banco de México, con una TIIE oscilando entre el 3 y el 6%, combinado con una estrategia agresiva de colocación de deuda con garantía hipotecaria por parte de la industria financiera, lo que facilitó la obtención de créditos hipotecarios para el mercado y un “buen precio del financiamiento” en el último sexenio. Esto generó un alza en la demanda, apalancada por dichos créditos; la industria inmobiliaria la aprovechó para aumentar costos y márgenes considerablemente, convirtiéndose en una industria con utilidades hasta del 50% y la verdadera ganadora de esta política monetaria expansiva. 

Segunda, “Miedo a perder la oportunidad” (FOMO, por sus siglas en inglés), con plusvalías empujadas por el incremento de precios por parte de los desarrolladores –por una simple ley de oferta y demanda– y un mercado que no se cuestionaba el porqué de dichos aumentos. La política de fijación de costos, por parte de las empresas, se modificaba cada cierto número de unidades vendidas, transmitiendo el mensaje a los compradores en etapas de preventa de que ya habían obtenido una plusvalía, cuando probablemente una unidad igual, cruzando la calle, no había sufrido este aumento. Aquí viene el FOMO, el comprador en primera etapa o el vendedor ofrecen este “rendimiento” a otros, así más personas no querrán perder esta “gran oportunidad”, con esta táctica la industria inmobiliaria encontró la receta para controlar la plusvalía a su antojo.

La estrategia de inversión tan simple y, a su vez, tan “engañosamente” inteligente, para aquellos sujetos a créditos hipotecarios fue y sigue siendo en algunos casos la siguiente: tengo ahorros por, digamos, el 30% del valor de una propiedad, el 70% restante lo puedo obtener a través de un crédito hipotecario con una tasa del 9% (HSBC 2013), luego rento el inmueble en 6% anual del valor actualizado de la propiedad, con plusvalías promedio del 15%, el crédito se acabará pagando sólo con las rentas y al paso de 10 años seré dueño de una o varias propiedades. Gran política de inversión, ¿no? Un activo tangible de “bajo riesgo” con rendimientos del 15% anuales. Y ni hablar de inversiones para renta vacacional en lugares como la Riviera Maya, por que eso “se cuece aparte”.

¿Cómo no iba a haber FOMO? A mediano plazo, las constructoras tuvieron tantos recursos por el “boom”, y tantas facilidades de apalancamiento con vehículos de inversión cada vez más creativos, preventas, inversionistas, que no había necesidad de parar, ¡era un gran negocio! 

Pero ¿qué pasa cuando el banco central se percata de que es insostenible, de que hay sobreoferta en el mercado inmobiliario (con letreros de “se vende o renta” por todos lados, en las principales ciudades del país) y aumenta la TIIE a 8.5%? ¿Qué pasa en épocas de incertidumbre y desaceleración económica? ¿Qué pasa cuando los grandes inversionistas no tienen a quién rentarle sus propiedades y tampoco generan el ingreso suficiente para pagar el crédito? Pues se revienta la burbuja y, si no se prevé a tiempo, eventualmente el crédito se vuelve impagable; los deudores buscan vender la propiedad y se encuentran con un mercado saturado de oferta, su única opción es vender por un monto que no les genere pérdidas, en un escenario optimista.

Cuando esto pasa, la clase alta, y los que visualizaron esta burbuja manteniendo liquidez económica, compran propiedades a valor de descuento, generando rendimientos verdaderamente interesantes a mediano y largo plazo. En ese momento, el juego se llamará money talks.