ECONOMÍA
Estamos en una burbuja inmobiliaria ligada al encarecimiento desmesurado y sin fundamento en gran parte de nuestro país, pero esto no significa que haya que borrar de las alternativas de inversión al sector. Hay dos necesidades básicas para este ejercicio: la de vivienda, para todos, y la de inversión, para quienes buscamos hacer crecer nuestro capital y, con los ajustes tributarios al ahorro, es prioritario buscarle un destino que genere rendimiento.
Vivimos en donde desempeñamos actividades personales y profesionales, o en el lugar donde queremos estar, pero no es la única alternativa comprar en el sitio que habitamos; menos cuando hay opciones que ofrecen utilidades más atractivas y con estas pagar una renta para satisfacer la necesidad de vivienda.
Existe una tesis de inversión llamada Rent where you live, own what you rent, cuyo objetivo es maximizar beneficios, haciendo un análisis de factores como: crecimiento poblacional y económico, indicadores de ocupación, necesidades de vivienda y relaciones de precio de renta sobre valor del inmueble. Hay regiones en las que la combinación de estos es más atractiva que la ciudad de residencia, para alquilar nuestro “hogar” y comprar una vivienda como inversión.
Usemos como ejemplo el mercado de la zona metropolitana de Guadalajara. Una propiedad valuada en 6.8 millones de pesos, se renta por un precio de 22 mil pesos mensuales, lo cual sería una utilidad anual de 3.88%, a lo que habría que agregarle la plusvalía, que es alrededor del 5%. Este rendimiento lo considero nominal, pues no es real hasta que alguien lo pague. Sumando, hablamos de un 8.88% anual. Muy cercano a la tasa libre de riesgo de nuestro país, que es de 7.25% (Cetes-Banxico). Pero a este 8.88% hay que descontarle: predial, mantenimiento y posiblemente un seguro. Dejaré el ISR de lado, pues dependerá de la estrategia y administración fiscal. En este ejemplo quedan libres como flujo de caja para el propietario 18 mil pesos mensuales, un rendimiento anual de 2.64%, más 5% de plusvalía, lo que nos acerca aún más a la tasa libre de riesgo, 7.64% de ganancia totalVale la pena el desgaste, el peligro de mantener desocupado el inmueble o el de descapitalización si usamos un financiamiento para adquirirlo, esperando que la renta lo pague? ¿O mejor aprovechar la propiedad de alguien más para arrendar e invertir estos recursos, o nuestra opción de crédito hipotecario, en un inmueble a unos kilómetros?
Analicemos Aguascalientes, una ciudad con un crecimiento poblacional, de acuerdo con el INEGI, del 10.76% en cinco años (2010-2015); con una expectativa de crecimiento económico estatal del 3.2% (contra 1.9% de Jalisco). Esta combinación de indicadores influye en que una propiedad con un valor de venta de 1.3 millones se rente en un valor cercano a los 11 mil pesos mensuales, según información en Internet. Aplicando la misma fórmula y gastos que en el primer ejemplo, esto significa una ganancia en flujo de caja de 9.2%, más la plusvalía nominal del 5%, que, en teoría, debería ser mayor a Guadalajara, estaríamos hablando de un interesante rendimiento anual de mínimo 14.2%.
Con los 6.8 millones de pesos con los que podríamos adquirir un departamento en una buena zona en Guadalajara, podríamos comprar cinco casas en Aguascalientes, obtener en flujo alrededor de 50 mil pesos libres mensuales, pagar la renta (deducible) de ese departamento por 22 mil pesos y generar 28 mil pesos de ganancia. Podríamos pagar un crédito hipotecario, si esa fue la estrategia de financiamiento, mientras el recurso líquido brinda utilidades en otra alternativa de inversión, que retorne más que la tasa hipotecaria.
Esta tesis cubre otras áreas y otorga beneficios que no se ven a simple vista, como: la pulverización de riesgo, ya que la dependencia a una propiedad y la desocupación disminuye, pues hay que estar conscientes de que una casa no estará rentada toda la vida; así como liquidez fragmentada al tener cinco alternativas que puedan solventar un problema financiero, puesto que es más sencillo vender una construcción de 1.3 millones de pesos, a una de 6.8 millones de pesos, por simple ley de mercado para el precio y la región.
Si bien no es el momento idóneo para adquirir inmuebles en nuestro país, es una opción para los “amantes de los ladrillos” que ven en estos activos menor incertidumbre.
